Skip to content

Защитим в любой ситуации!

Нотариус имеет право удостоверять сделки
Главная | Семейное право | Прибыль предпринимателя в затратном подходе

Расчет прибыли предпринимателя в затратном подходе оценки недвижимости

Кто берется за частные вопросы без предварительного решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу бессознательно для себя "натыкаться" на эти общие вопросы ЛЕНИН Ульянов Владимир Ильич Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре г.

К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки — оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.

Прибыль предпринимателя в затратном подходе взялся

Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости недвижимого имущества остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе — определении прибыли предпринимателя ПП при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки.

Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее.

Итак, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования. На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.

В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП: Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь — девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой. В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.

Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. И все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал материальный или интеллектуальный. Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.

скажите-ка Прибыль предпринимателя в затратном подходе том, что

Базисом этих моделей техник стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.

Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта.

Удивительно, но факт! Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности: В этой статье сделан следующий вывод:

То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства. Если такие инвестиции есть, то они незначительны.

Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Его прибыль зависит от риска, который он на себя принимает. Одно дела, если он организует процесс строительства при гарантированной оплате расходов со стороны заказчика и совсем другие риски, когда девелопмент осуществляется на привлеченные девелопером инвестиции.

Упрощенный схематичный механизм получения прибыли девелопера при реализации жилищного проекта показан на рис. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек например, всем известная модель Озерова Е. Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи.

Удивительно, но факт! По моему мнению, необходимо отказаться от его расчета при оценке доходной недвижимости в затратном подходе.

Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.

Однако речь в этой статье идет не об этих моделях техниках , а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях техниках стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе. Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.

самом Прибыль предпринимателя в затратном подходе парили над

Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д. Только у Харрисона Г. Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете. Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.

А что у нас.

Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности: Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФИ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости.

То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.

Удивительно, но факт! Внедрение в практику оценки математических методов согласования результатов началось с предложений Галушки А.

Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты. Речь в ней идет о том, что при такой постановке вопроса задача не имеет решения, что мы и наблюдаем в ситуации оценки изымаемого имущества для целей Олимпиады в Сочи. Будем надеяться, что им удастся разрешить эту непростую задачу и внести свой вклад в развитии теории оценки на современном этапе.

Будем также с нетерпением ждать результатов этой работы, а именно - методических рекомендаций по определению размеров убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества и платы за сервитут. В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.

Полностью статью можно прочитать на сайте http: Вместо этого в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано. В состав затрат при проведении оценки недвижимости затратным подходом вместо прибыли предпринимателя необходимо включить затраты на управление инвестиционно-строительным проектом. Эти затраты должны быть обоснованы на основе рыночных данных смета, опросы, расчеты.

Так же в составе затрат могут быть учтены затраты на привлечение капитала, но эта позиция также должна быть обоснована.

Читайте также

  • Как начисляются денежные средства при увольнении по собственному желанию
  • Образец требования о возврате денежных средств работником выявленные по акту
  • Пострадавший в дтп требует денег за ремонт
  • Семейное право в 1953-1964
  • Задачи по семейному праву с ответами 9 класс
  • Полезна ли имитированная красная икра